26 lipca br. w Dzienniku Ustaw rządu opublikowano rozporządzenie o zmianie ustawy „Prawo Budowlane” oraz kilku innych ustaw dotyczących ogółu przepisów prawa budowlanego. Wskutek nowelizacji wspomnianej ustawy prawo budowlane przejdzie kolejne zmiany, których nadrzędnym celem będzie danie większych możliwości na budowę obiektów mieszkalnych wielu Polakom. Jednocześnie nie zezwalając na szerzenie się samowoli budowlanej oraz obniżenie bezpiecznych i niezwykle potrzebnych standardów określonych w prawie.
Sprawdziliśmy, co nowego przyniesie zmienione już od 1 stycznia 2023 roku prawo budowlane oraz czy nowe przepisy rzeczywiście ułatwią budowę domu.
Wchodząca w życie na początku nowego roku nowelizacja ustawy to kolejna w ostatnich 12 miesiącach rewolucja w prawie budowlanym. Poprzednia została wprowadzona od 1 stycznia 2022 roku i obejmowała m.in. zmiany przepisów dotyczących budowy domów na tzw. zgłoszenie. Zwiększono wtedy metraż dla domów całorocznych budowanych na własny użytek, przy których realizacji organ nadzoru budowlanego nie wymagał od inwestorów uzyskania decyzji pozwolenia na jej rozpoczęcie. Efekt po ich wprowadzeniu nie został w pełni osiągnięty, do czego z pewnością przyczyniła się obecna sytuacja gospodarcza. Czy tym razem zmiany odbiją się szerszym echem na rynku budownictwa mieszkalnego? To możliwe, ponieważ będziemy świadkami kolejnego kroku w stronę ułatwienia i przyśpieszenia budowy na każdym z etapów tego procesu.
Dotychczasowe prawo budowlane, a pozwolenia na budowę
Na początku 2022 roku w prawie budowlanym doszło do kilku ważnych zmian. Najgłośniejszą było powiększenie dopuszczalnego metrażu i uproszczenie procedury dla domów na tzw. zgłoszenie. Określały one, że nowo wybudowany dom wolnostojący tego typu może osiągać nie 35 m², a nawet 70 m² powierzchni zabudowy. Wraz z nowelizacją ustawy o domach 70 mkw na zgłoszenie pojawiło się jednak wiele pułapek i niewiadomych.
Fot.1: Jeden z projektów na zgłoszenie od HausWerk — Leo.
Wspomniana nowelizacja stanowiła jeden z kluczowych elementów wchodzącego w życie 1 stycznia 2022 roku projektu Polskiego Ładu. Konkretne zmiany w prawie budowlanym oraz ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym od początku budziły wątpliwości. Zwłaszcza wśród ekspertów branżowych. Działo się tak, ponieważ budowa domów do 70 m2 na zgłoszenie, pomimo uproszczeń formalnych, wciąż musiała być zgodna z przepisami budowlanymi. Dotyczy to zachowania odległości od granic działki, ograniczenia obszaru oddziaływania budynku na działce i ogółu przepisów konstrukcyjnych i administracyjnych. Mimo to, do budowy domu można było przystąpić od razu po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej zgłoszenia budowy.
Oznaczało to, że organy administracji nie mogły, tak jak to miało miejsce wcześniej, sprawdzać zgłoszenia pod kątem zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu, warunków zabudowy, ochrony środowiska i projektu architektoniczno-budowlanego. Ponadto, zgłoszenie budowy domu 70 m2 na zgłoszenie nie było weryfikowane pod kątem posiadania przez projektantów, odpowiednich uprawnień, a sam organ nie mógł zgłosić sprzeciwu i uwag jeszcze na tym etapie. Nadzór nad postępami inwestycji i jej zgodności z prawem spoczywał zatem głównie na barkach inwestora. Z pozoru może wydawać się to dużym ułatwieniem, lecz brak wystarczających kompetencji i doświadczenia może okazać się pułapką. Ewentualne błędy wymuszą wprowadzanie zmian na późnym etapie, co jedynie podniesie końcowy koszt domu. W dodatku podczas takiej realizacji może dojść do obniżenia bezpieczeństwa pracowników budowlanych, późniejszego użytkowania obiektu, a w skrajnych przypadkach nawet nakazu jego rozbiórki, do którego wydania organu nadzoru budowlanego wciąż miał prawo nawet do 14 dni po zakończeniu budowy.
Zmiany w zakresie budowy domów jednorodzinnych
Nowy projekt ustawy zakłada kolejne zmiany mające na celu ułatwić proces budowlany dla inwestorów indywidualnych. Mają one stanowić niejako lek na panujący w branży budowlanej kryzys. Prostszy i o wiele szybszy proces związany z działaniami administracyjnymi w trakcie budowy miałbym nakłonić do inwestycji już teraz wszystkich tych, którzy budowę nowego domu na razie zdecydowali się odłożyć.
Wchodząca w życie od początku 2023 roku nowelizacja prawa budowlanego obejmuje:
- umożliwienie budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy powyżej i poniżej 70 m² na podstawie jednolitej procedury,
- rozszerzenie katalogu obiektów budowlanych i robót budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz dokonania zgłoszenia,
- utworzenie Bazy Projektów Budowlanych,
- wprowadzenie kar za nieterminowe wydawanie decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę,
- usprawnienie procedury oddawania do użytkowania obiektów budowlanych,
- w zakresie odpowiedzialności zawodowej w budownictwie,
- przywrócenie rzeczoznawstwa budowlanego jako samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie,
- rozszerzenie systemu Elektronicznego Dziennika Budowy,
- wprowadzenie Elektronicznej Książki Obiektu Budowlanego,
- wprowadzenie Elektronicznego Centralnego Rejestru osób posiadających Uprawnienia Budowlane (system e-CRUB),
- rozbudowanie portalu E-budownictwo.
Usprawnienia w nowym prawie budowlanym
Celem wprowadzanych już 1 stycznia nowelizacji jest zwiększenie ilości realizowanych budów domów jednorodzinnych i wielorodzinnych. Mają one pozytywnie wpłynąć na problemy rynku budownictwa, które powodowane są przez sytuację gospodarczą w kraju i za granicą. Dzięki łatwiejszej administracji, a co za tym idzie potencjalnie szybszej i tańszej budowie osoby chwilowo wstrzymujące decyzję o rozpoczęciu swojej realizacji, mogą być bliższe rozpoczęcia inwestycji. Ustawa wprowadza zmiany, lecz to czy nowa procedura budowy przyniesie oczekiwany skutek, pozostaje wciąż wielki znakiem zapytanie, zwłaszcza mając w pamięci efekt poprzedniej zmiany w zakresie budowy domów na zgłoszenie.
Kluczowym motywatorem administracji publicznej jest jednak usprawnienie i cyfryzacja wielu etapów, które na obecną chwilę stanowią utrudnienie zarówno dla inwestorów, jak i samych organów nadzoru budowlanego. Wchodzące w życie prawo budowlane ma umożliwić budowę wszystkich domów jednorodzinnych bez pozwolenia na budowę. Oznacza to, że budowę obiektu budowlanego będzie można rozpocząć tylko na podstawie zgłoszenia z projektem i obowiązkowym kierownikiem budowy. W dodatku inaczej niż dotychczas Inwestor nie będzie zobowiązany do otrzymania pozwolenia na użytkowanie budynku. Nowe przepisy budowlane zezwalają na włączenie go do użytkowania z chwilą złożenia przez kierownika budowy oświadczenia o zakończeniu budowy i możliwości przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego. Wyjątkiem będą jednak budowy domu w zabudowie bliźniaczej, gdzie wciąż konieczne będzie uzyskanie pozwolenia.
Budowa domów bez pozwolenia nie będzie miała również ograniczeń dotyczących powierzchni zabudowy. Jedyne limity dotyczyć będą wysokości domu — budynki będą mogły mieć maksymalnie dwie kondygnacje.
Nowelizacje prawa budowlanego — systemy e-CRUB, EKOB i EDB
Nowe prawo budowlane zakłada dalszą cyfryzację na każdym etapie procesu budowlanego. To działania mające na celu usprawnić przebieg zarówno działań po stronie organów administracji publicznych, jak i specjalistów branżowych. W efekcie budowy domów jednorodzinnych i niewielkich obiektów budowlanych do użytku gospodarczego przebiegać będą o wiele sprawniej, a często i taniej z punktu widzenia inwestora. Kluczowymi systemami, których działanie zostaje usprawnione lub wprowadzone są e-CRUB, EKOB oraz EDB.
System EKOB
Postępująca cyfryzacja nie mogła ominąć budownictwa. Właśnie dlatego kolejne systemy elektroniczne zostają wprowadzone do szerszego lub ogólnego użytku. Jednym z wprowadzonych przez przyszłoroczną nowelizację zmian będzie uruchomienie systemu EKOB (Elektroniczna Książka Obiektu Budowlanego). Zostanie on wdrożony na początku 2023 roku, a od 2027 roku będzie dostępny wyłącznie w formie elektronicznej. Do 2027 będzie możliwość prowadzenia dokumentu zarówno w wersji papierowej, jak i elektronicznej.
Fot.2: Przykład montażu jednego z domów HausWerk.
System e-CRUB
Na stałe wprowadzony zostanie również system e-CRUB, który w skrócie można opisać jako wyszukiwarka osób z uprawnieniami budowlanymi. Zastąpi on dotychczasowy Centralny Rejestr osób posiadających uprawnienia budowlane oraz rejestr karanych z tytułu odpowiedzialności zawodowej w budownictwie (CRUB). Dzięki temu informacja o zdobytych uprawnieniach budowlanych znajdzie się w systemie automatycznie, od razu po zdanym egzaminie na uprawnienia budowlane, a każdy z podmiotów zaangażowanych w proces budowlany będzie mógł swobodnie weryfikować kompetencje swych podwykonawców.
System EDB
W ramach dalszej cyfryzacji budownictwa znacznie rozszerzone zostanie również zastosowanie Elektronicznego Dziennika Budowy. Elektroniczna wersja najważniejszego dokumentu na budowie, będzie obecnie musiała zostać udostępniona przez inwestora wszystkim innym uczestnikom procesu budowlanego. Co więcej, określono już, że do końca 2030 roku ma być dostępna papierowa forma dziennika budowy, a później obowiązkowo trzeba będzie prowadzić inwestycję jedynie na podstawie jej elektronicznego odpowiednika.
Baza projektów budowlanych od ręki
Kolejnym krokiem w stronę przyśpieszenia procesu budowlanego wśród inwestorów budujących na własny użytek jest powstanie ogólnodostępnej bazy projektów budowlanych. Jej głównym celem będzie ułatwianie dostępu do zatwierdzonego projektu budowlanego i jego poszczególnych elementów zarówno organom administracji architektoniczno-budowlanej, jak i nadzoru budowlanego w chwili, gdy budowa wymaga decyzji. Cyfrowy projekt techniczny budynku pozwoli, że budujący nie będzie musiał załączać do wniosków, zgłoszeń czy zawiadomień pełnej dokumentacji projektu budowlanego, a jedynie wskazać interesujący go dom.
Zdecydowanie się na jeden z takich projektów pozwoli przyśpieszyć proces budowy domu, lecz wciąż wiele osób będzie poszukiwać bardziej nietuzinkowych rozwiązań, których budowa wymaga uzyskania innego projektu. Aby ułatwić taki wybór, firma HausWerk posiada w swoim portfolio szereg projektów gotowych, przy których realizacji procedura budowy jest równie szybka i komfortowa. Jest tak, ponieważ nasi specjaliści zajmują się kompleksową obsługą każdej realizacji, w tym formalnościami związanymi z procedurą budowy domów mieszkalnych. Dzięki temu domy do standardu deweloperskiego mogą powstać już w 3 miesiące od rozpoczęcia montażu!
Poznaliście już zmiany dotyczące prawa budowlanego. Kolejny krok to wybór odpowiedniego domu, w czym z pewnością pomoże obszerna baza projektów HausWerk. Sprawdźcie, czy jest wśród nich Wasz wymarzony dom lub prześlijcie do nas dowolny projekt, a nasi specjaliści zajmą się wszystkim od uzyskania pozwolenia do zakończeniu robót budowlanych.
