Własny dom lub mieszkanie to dla wielu Polaków wciąż marzenie pozostające w sferze niezrealizowanego celu. Ogromne braki mieszkaniowe to zmora ostatnich dekad w naszym kraju. Dlatego też ustawodawcy praktycznie nieustannie wprowadzają zmiany i udogodnienia mające poradzić sobie z tym problemem. Jednym z najnowszych jest wchodzący w życie właśnie przepis pozwalający zwykłym obywatelom tworzyć kooperatywy mieszkaniowe. Pozwoli on m.in. na preferencyjne kupno działki budowlanej od gminy i budowę domów, a nawet bloku. Sprawdziliśmy dla Was szczegóły tych zmian.
1 marca w życie weszły przepisy pozwalające obywatelom tworzyć kooperatywy mieszkaniowe. Kooperatywa jest tworem polegającym na dobrowolnym zrzeszeniu co najmniej dwóch lub więcej osób fizycznych, które chcą wspólnymi siłami zakupić działkę i postawić na niej budynek mieszkalny, w którym następnie zamieszkają. Taka kooperatywa może budować i eksploatować domy jednorodzinne, popularne bliźniaki, wielorodzinne, a nawet bloki. W dodatku będą one mogły liczyć na preferencyjne warunki zakupów działek od jednostek administracji publicznej.
Kupno takiej działki budowlanej będzie bardzo atrakcyjne dla wielu osób, które szukają odpowiedniej lokalizacji do swojej inwestycji lub budowy domów. Zwłaszcza że zakup działki budowlanej to jedno z najważniejszych wyzwań, jakie stoją przed każdym, kto marzy o własnym domu. Wiele zależy od lokalizacji, ceny wywoławczej działki, planów zagospodarowania przestrzennego, stanu prawnego nieruchomości i przepisów, dlatego warto poznać możliwości, jakie w zakresie zakupu działek budowlanych oferują nasze gminy.
Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych — na czym polega i kogo dotyczy?
Kooperatywa mieszkaniowa to nowa forma inwestowania, która zyskuje coraz większą popularność w Polsce, a od lat znana jest w wielu krajach Europejskich. To forma współwłasności nieruchomości, w której udziały nabywają osoby zainteresowane budową. Kooperatywa mieszkaniowa jest zawiązywana przez grupę osób, które najczęściej chcą zbudować domy jednorodzinne lub bliźniacze na działkach, które nabyły od danej gminy lub prywatnego właściciela. Kooperatywa jest formalnie rejestrowana na bazie umowy kooperatywy mieszkaniowej lub spółki cywilnej, a jej członkowie stają się współwłaścicielami nieruchomości, na której mają powstać domy.
Fot. 1: Projekt gotowy domu w zabudowie bliźniaczej Gemini.
Istotne dla członków kooperatyw jest wprowadzenie przez nowelizację prawa budowlanego możliwości nabywania gruntów pod inwestycję od gmin. Ma ona sprawić, że będą one mogły kupować je na specjalnych warunkach. Ustawa wprowadza również zachęty po stronie gmin, które m.in. sprzedać poszczególnych terenów będą mogły ujmować w rozliczeniu mieszkań komunalnych czy grantów rządowych na cele infrastrukturalne. W dodatku nabywając nieruchomość od gminy, w zależności od wybranego przez nią modelu rozliczenia, kooperatywy będą mogły liczyć na:
A) rozłożenie ceny nieruchomości na raty,
B) alternatywne formy rozliczenia, tj. zaliczenie na poczet ceny nieruchomości:
- ceny mieszkania lub domu jednorodzinnego pochodzącego z inwestycji, jeżeli planujecie go sprzedać gminie,
- czynszu najmu mieszkania lub domu jednorodzinnego pochodzącego z inwestycji, jeżeli planujecie go wynająć gminie,
C) bonifikatę w cenie nieruchomości w przypadku rozłożenia przez gminę ceny nieruchomości na raty.
Dlaczego budowa bliźniaka jest tańsza?
Budowa domu w zabudowie bliźniaczej z reguły jest znacznie tańsza względem dwóch analogicznych projektów jednorodzinnych z powodu ograniczenia kosztów projektowych, produkcyjnych i administracyjnych całej inwestycji. To rodzaj budownictwa, który z roku na rok zyskuje na popularności. Zwłaszcza dlatego, że młodzi ludzie ze względu na swój tryb życia coraz częściej jako jeden z czynników przy wyborze rodzaju i miejsca swojej inwestycji, biorą pod uwagę bliskość rodziny i przyjaciół. Budowa bliźniaka pozwala nam na samodzielne zorganizowanie pobliskiej społeczności i dalszy komfort życia codziennego.
Chcąc zaoszczędzić kilkadziesiąt tysięcy złotych w przypadku budowy na własny użytek lub inwestycję deweloperską nawet w małej skali, warto rozważyć budowę właśnie w zabudowie bliźniaczej.
Dlaczego warto zdecydować się na budowę w kooperatywie?
Korzyści z budowy domu lub budynku mieszkalnego w kooperatywie mieszkaniowej są liczne. Przede wszystkim, budowa w takiej formie pozwala na zmniejszenie kosztów budowy, ponieważ koszty infrastruktury, takiej jak drogi dojazdowe czy przyłącza do mediów, są dzielone przez wszystkich członków kooperatywy. Ponadto, dzięki współpracy z innymi osobami, można znacznie zwiększyć swoje możliwości inwestycyjne, a także otrzymać korzystne warunki finansowania, ponieważ może ona negocjować lepsze warunki kredytowe dla swoich członków, dzięki czemu budowa jest bardziej opłacalna.
Oczywiście członkowie kooperatywy mogą również skorzystać z programów wsparcia finansowego, takich jak program “Bezpieczny Kredyt 2%”, “Mieszkanie dla Młodych” czy “Rodzina na Swoim”.
Fot. 2: Proces projektowania budynku.
Wreszcie budowa w kooperatywie pozwala na oszczędność czasu i zmniejszenie ryzyka. Zawarcie umowy z kooperatywą daje pewność, że dom będzie zbudowany o wiele szybciej i mniej angażując inwestorów niż przy budowie np. dwóch osobnych budynków. Ponadto kooperatywa odpowiada za koordynację prac budowlanych lub powierzenie jej generalnemu wykonawcy. Takie rozwiązanie oznacza, że każdy z członków kooperatywy nie musi zajmować się organizacją budowy domu na bieżąco, dzięki czemu zaoszczędzamy czas i energię.
Kupno działki od gminy. Kto i kiedy organizuje przetarg, czy można przeprowadzić bezprzetargowe nabycie nieruchomości, czy od czego zależą ceny nabycia nieruchomości?
Kupując działkę budowlaną od gminy, możemy liczyć na wiele korzyści. Jedną z nich jest z pewnością możliwość nabycia atrakcyjnej działki, w dobrej lokalizacji i konkurencyjnej cenie. Dzieje się tak, ponieważ gminy i powiaty często dysponują gruntami, które ze względu na swoją specyfikę danej działki nie są zbyt łatwo zbywalne, ale jednocześnie mogą okazać się idealne realizacji inwestycji mieszkaniowej. Przykładowo, może to być działka położona w pobliżu lasu, jeziora lub z widokiem na góry, która z pewnych względów nie zostanie inaczej wykorzystana przez lokalną władzę. Wiele samorządów decyduje się na sprzedaż takich gruntów, dzięki czemu osoby zainteresowane budową mają dostęp do różnorodnej oferty gruntów.
Kupując działkę od gminy, można także liczyć na niższą cenę niż w przypadku nabywania jej od prywatnego właściciela. Warto jednak pamiętać, że ceny działek budowlanych nabywanych od gmin mogą się różnić w zależności od wielu czynników, takich jak lokalizacja, powierzchnia, dostępność mediów, czy warunki zagospodarowania nieruchomości. Bywa tak, że dana posesja nie przewiduje wykonania pewnego rodzaju inwestycji lub do ich przeprowadzenia należy odpowiednio poprawić warunki zagospodarowania, co realnie może zająć wiele miesięcy.
Fot.3: Przykład realizacji domu HausWerk w pobliżu lasu.
Kolejną korzyścią związaną z zakupem działki od gminy lub powiatu jest pewność, że jej przeznaczenie jest zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przypadku prywatnego właściciela może się zdarzyć, że działka nie jest przeznaczona pod budownictwo lub jej przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego ulegnie zmianie w przyszłości.
Jak przebiega zakup działki z gminy? Czy każda transakcja proceduje się na drodze przetargu, w którym należy wziąć udział?
Aby znaleźć korzystne oferty działek budowlanych od gmin, warto rozpocząć poszukiwania od przejrzenia ofert na stronach internetowych wspomnianych podmiotów. To właśnie tam najczęściej zamieszczane są ogłoszenia przetargów oraz informacje o sprzedaży gruntów. Znajdziemy tam również ich szczegółowe parametry, warunki zagospodarowania nieruchomości, informacje z księgi wieczystej nieruchomości i oczywiście cenę nieruchomości.
Warto także zwrócić uwagę na oferty sprzedaży działek budowlanych zamieszczane przez urzędy miast i gmin w prasie lokalnej oraz witrynach informacyjnych. Często obowiązkiem lokalnej administracji jest publikowanie w tych miejscach ogłoszeń o sprzedaży gruntów, które docierają w ten sposób do szerszego grona odbiorców.
Jeśli zdecydujemy się na zakup konkretnej działki, należy złożyć ofertę w urzędzie miasta lub gminy. Ofertę należy złożyć na piśmie i podpisać osobiście przez wszystkich członków kooperatywy, przedstawiciela lub za pośrednictwem pełnomocnika. Wraz z ofertą należy dostarczyć dokumenty potwierdzające osobowość prawną kooperatywy wraz z opisem planowego przedsięwzięcia budowlanego. W zależności od sytuacji, urzędnicy miasta lub gminy mogą przeprowadzić negocjacje dotyczące ceny działki lub warunków sprzedaży. Warto jednak pamiętać, że urzędnicy pracują w interesie mieszkańców i właśnie ich dobro powinien być w takim wypadku nadrzędnym celem.
Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki budowlanej? Plan zagospodarowania przestrzennego, dane z księgi wieczystej, sporządzenie aktu notarialnego i wiele innych
Jeśli znajdziemy interesującą nas ofertę, warto dokładnie zapoznać się z dokumentacją dotyczącą działki. W przypadku działek sprzedawanych przez gminy dokumentacja powinna być kompletna i zawierać informacje o przeznaczeniu terenu, warunkach zabudowy, dostępności mediów oraz ewentualnych ograniczeniach w zagospodarowaniu terenu. W razie wątpliwości warto skontaktować się z urzędem miasta lub gminy, aby uzyskać potrzebne informacje.
Przed podjęciem decyzji o zakupie warto również odwiedzić działkę, aby na własne oczy ocenić jej stan i położenie. W ten sposób można uniknąć niepotrzebnych rozczarowań oraz dodatkowych kosztów związanych z ewentualnymi remontami terenu. W kontekście zakupu działki budowlanej warto też zwrócić uwagę na zmiany prawne, które mogą wpłynąć na decyzję o zakupie i budowie obiektów mieszkalnych. To rzadkie zmiany, lecz ich przeoczenie może być bardzo problematyczne i kosztowne.
Jak zaoszczędzić na budowie w kooperatywie? Generalny wykonawca, innowacyjna technologia budowy, ujednolicenie projektu i inne rady.
Budowa domu jednorodzinnego daje bardzo wiele możliwości w zakresie projektowania, procesu realizacji i wykończenia. Niestety taki proces niesie ze sobą koszty, które czasem mogą stać się przeszkodą nie do pokonania. Właśnie dlatego warto rozważyć budowę swojego domu z wykorzystaniem wyżej opisanej kooperatywy mieszkaniowej. Wspólna inwestycja i realizacja domu w zabudowie bliźniaczej lub kilku budynków o generalnie zunifikowanych projektach pozwala na ogromne korzyści finansowe, ale również komfortowy i szybki proces budowy. To wszystko dzięki zmniejszeniu ilości wykonywanych projektów, procedur prawnych, czy przyśpieszeniu procesu produkcji ścian, które w takim wypadku nie muszą być projektowane z osobna dla każdego z domów.
Fot.4: Projekt gotowy domu jednorodzinnego dwulokalowego Crater.
W zależności od wybranego projektu mogą to być nawet dziesiątki tysięcy oszczędności, które z pewnością każdy z inwestorów z chęcią przeznaczy na inne elementy wykończenia i wyposażenia domu lub po prostu zaoszczędzi. Kolejne oszczędności może zapewnić wybór nowoczesnej i energooszczędnej technologii budowlanej. Rekomendowaną jest właśnie prefabrykacja drewniana, dzięki której dom osiągnie nie tylko wysokie parametry energooszczędności, ale również będzie zdrowy, ekologiczny i proces jego budowy będzie mógł zając nawet zaledwie 3 miesiące.
Chcesz dowiedzieć się więcej o takich możliwościach? Odezwij się do nas, a nasi specjaliści odpowiedzą na każde pytanie i przygotują kompleksową wycenę wymarzonych domów.
Zachęcamy również do zapoznania się z całą ustawą dot. kooperatyw budowlanych – Kooperatywy mieszkaniowe – Ministerstwo Rozwoju i Technologii – Portal Gov.pl (www.gov.pl)
